Wie vandaag in Lokeren een woning zoekt, merkt al snel hoe moeilijk de zoektocht kan worden. Een alleenstaande die na een relatiebreuk een appartement nodig heeft, een jong koppel dat voor het eerst wil samenwonen of een gezin dat graag een eigen woning koopt: ze botsen vaak op dezelfde hindernis. Het beschikbare aanbod is beperkt en de prijzen zijn voor velen moeilijk te dragen. Wie een sociale woning kan huren, krijgt een belangrijke vorm van ondersteuning. Maar voor wie daarvoor niet in aanmerking komt, is de zoektocht niet noodzakelijk eenvoudiger. Die groep mogen we in het debat over betaalbaar wonen niet uit het oog verliezen.
Op de gemeenteraad van 26 oktober bespreken we het nieuwe Bindend Sociaal Objectief, dat voor Lokeren een nettogroei van 408 sociale huurwoningen tegen 2042 vooropstelt. Oppositiepartij Meerdangroen vindt die ambitie onvoldoende en verwijst naar meer dan 1.500 kandidaat-huurders op de wachtlijst, van wie 533 al langer dan vijf jaar wachten. Ook de gemiddelde huurprijs van 991 euro per maand wordt aangehaald als bewijs dat de woonmarkt onder druk staat. Die cijfers verdienen onze aandacht. Achter iedere inschrijving zit immers een persoon of gezin dat op zoek is naar woonzekerheid. Toch denk ik dat we voorzichtig moeten zijn met de conclusie dat méér sociale woningen automatisch het volledige antwoord op de woonproblematiek vormen.
De vergeten groep op de woningmarkt
Sociale huisvesting vervult een belangrijke maatschappelijke rol. Mensen met een beperkt inkomen moeten de mogelijkheid hebben om degelijk en betaalbaar te wonen. Daarover hoeft wat mij betreft geen discussie te bestaan. Maar tussen wie recht heeft op een sociale woning en wie zonder problemen een woning kan huren of kopen, bevindt zich een grote groep inwoners voor wie wonen steeds zwaarder doorweegt. Denk aan een verpleegkundige die alleen woont, twee jonge werknemers die proberen te sparen voor hun eerste woning of gepensioneerden met een bescheiden inkomen. Zij dragen bij aan onze samenleving, maar vallen vaak buiten de sociale huisvesting en zijn volledig aangewezen op de private markt.
Daarom moeten we naar de volledige woningmarkt kijken. Als we bijkomende sociale woningen realiseren, vergroten we het aanbod voor mensen die daarvoor in aanmerking komen. Dat is positief. Maar wanneer nieuwe sociale projecten worden gebouwd op schaarse gronden waar anders gewone huur- of koopwoningen zouden komen, kan dat tegelijk het aanbod voor andere inwoners beperken. Dat betekent niet dat sociale woningbouw noodzakelijk tot hogere private huurprijzen leidt: bijkomende woningen kunnen net ook druk van de markt halen. Het betekent wel dat we bij iedere ontwikkeling aandacht moeten hebben voor het totale aanbod en voor de verschillende groepen die een woning zoeken. De juiste verhouding is belangrijker dan één afzonderlijk streefcijfer.
Een forse ambitie verdient een doordachte uitvoering
De Vlaamse overheid heeft voor Lokeren een doelstelling van 408 bijkomende sociale huurwoningen vastgesteld. Dat is geen willekeurig getal, maar het resultaat van een berekening waarbij onder meer rekening wordt gehouden met de toekomstige huishoudensgroei, de sociale woonbehoefte en de eerdere inspanningen van gemeenten. Bovendien gaat het om een netto-uitbreiding van het sociale huuraanbod: woningen vervangen zonder het aanbod te vergroten, brengt ons niet vanzelf dichter bij het doel. De opgave is dus aanzienlijk. Voor mij is het verstandig om eerst te zorgen dat we deze doelstelling daadwerkelijk realiseren, met kwalitatieve woningen, haalbare projecten en voldoende aandacht voor hun omgeving.
Dat er nood is aan sociale woningen, zien we ook aan de projecten van woonmaatschappij Tuinwijk. In de Kanaalstraat en Bakkerstraat werden vier verouderde woningen vervangen door acht energiezuinige appartementen, die sinds juli verhuurd zijn. Dat is een mooi voorbeeld van hoe we bestaande woonlocaties beter kunnen benutten. Tegelijk moeten we voldoende ruimte behouden voor private initiatieven die het aanbod eveneens vergroten. Nieuwe appartementen, kleinere woningen voor alleenstaanden en betaalbare gezinswoningen zijn allemaal noodzakelijk. Een stad die uitsluitend op één segment inzet, loopt het risico dat de druk elders op de woningmarkt blijft toenemen.
Beter gebruikmaken van wat er al is
Meerdangroen vraagt daarnaast aandacht voor leegstand en voor het verhuren van private woningen via de woonmaatschappij. Daar zitten wat mij betreft waardevolle voorstellen tussen. Volgens de aangehaalde cijfers telt Lokeren 174 geregistreerde leegstaande panden. Niet al die panden kunnen zomaar opnieuw bewoond worden, maar het is zinvol om te onderzoeken welke woningen met gerichte begeleiding of renovatie opnieuw beschikbaar kunnen komen. Iedere woning die opnieuw wordt gebruikt, betekent bijkomend aanbod zonder dat we noodzakelijk nieuwe open ruimte moeten aansnijden. Eigenaars daarbij helpen om hun weg te vinden in regelgeving, premies en renovatieverplichtingen lijkt me een nuttige opdracht.
Bij het sociaal inhuren van private woningen moeten we wel het volledige effect bekijken. Voor wie op een sociale woning wacht, kan dat een goede oplossing zijn en voor eigenaars kan samenwerking met een woonmaatschappij interessante zekerheden bieden. Maar wanneer een bestaande private huurwoning daardoor naar het sociale segment verschuift, ontstaat er op zichzelf geen extra woning. Ze wordt beschikbaar voor een andere doelgroep. Dat kan een bewuste en verdedigbare beleidskeuze zijn, maar we moeten tegelijk nagaan welke gevolgen ze heeft voor andere huurders die op dezelfde, vaak krappe markt zoeken. Ook daar is evenwicht nodig.
Een woonbeleid dat iedereen kansen geeft
Uiteindelijk zal de kwaliteit van ons woonbeleid niet worden bepaald door het aantal doelstellingen dat we aankondigen, maar door de woningen die werkelijk beschikbaar komen. We hebben daarvoor een combinatie nodig van sociale woningbouw, voldoende private ontwikkelingen, het hergebruik van leegstaande panden en een vergunningsbeleid dat goede projecten mogelijk maakt zonder onnodige vertraging. Daarbij moeten we uiteraard rekening houden met mobiliteit, groen, voorzieningen en de draagkracht van onze buurten. Ook de samenstelling van de woningvoorraad verdient aandacht: een alleenstaande heeft andere woonbehoeften dan een gezin met drie kinderen. Bouwen waar mensen werkelijk nood aan hebben, is minstens even belangrijk als bouwen in grote aantallen.
Daarom vind ik dat we de komende jaren vooral werk moeten maken van de uitvoering van het vastgelegde sociale woonobjectief, terwijl we tegelijk het totale woningaanbod blijven versterken. De Vlaamse doelstellingen worden bovendien periodiek herbekeken, zodat bijsturing mogelijk blijft wanneer de noden veranderen. Meer sociale woningen kunnen in de toekomst nodig blijken, maar laten we zulke beslissingen nemen op basis van concrete behoeften, beschikbare ruimte en een realistisch uitvoeringsplan. Betaalbaar wonen mag geen beleid voor één groep inwoners worden. De ambitie moet zijn dat iedereen in Lokeren, ongeacht inkomen of gezinssituatie, een eerlijke kans heeft op een geschikte woning. Daarvoor hebben we geen wedstrijd nodig over wie de meeste sociale woningen belooft, maar een doordacht woonbeleid dat de hele woningmarkt vooruithelpt.